La proprietà e lo stato di fatto
Come brevemente accennato, la proprietà di SPIM è relativa ai primi nove archi (i civici dispari dall’uno al 17) uno solo dei quali, il 13 rosso, non è stato danneggiato dai bombardamenti del 1942 e dunque si presenta ancora oggi con la sua struttura originaria a volte in mattoni.
Gli spazi interni, con particolare riferimento ai primi sette archi (quelli in locazione al mobilificio) sono in condizioni di avanzato degrado, anche a causa delle numerose infiltrazioni d’acqua piovana provenienti da corso Andrea Podestà ed alle difficoltà di libera circolazione dell’aria, che rende gli ambienti particolarmente umidi ed insalubri.
Esiste inoltre una notevole differenza di stati manutentivi tra le facciate, che sono comunque in buone condizioni (ancorché compositivamente di bassa qualità ed oggetto di numerose superfetazioni) e gli spazi interni, che al contrario versano in stato di abbandono ed incuria (alcuni sono vuoti da oltre dieci anni).
Ai fini valutativi, si sottolinea fin d’ora che indipendentemente dal progetto di trasformazione, dalla funzione, dalle scelte che la proprietà intenderà operare, sarà comunque necessario demolire le strutture esistenti, tutte di recente realizzazione, lasciando solo la struttura originaria degli archi e da quella ripartire.
Non è ipotizzabile infatti pensare ad un progetto di recupero in primo luogo perché l’architettura attuale è del tutto priva di interesse storico, in secondo luogo perché vi sono numerose situazioni di non conformità edilizia che non è possibile sanare, ed in ultimo il fatto che, indipendentemente dalla funzione che si andrà ad insediare, diversi dovranno essere i requisiti igienico sanitari e soprattutto di comfort ambientale per poter rendere il manufatto attrattivo su un mercato sempre più esigente ed attento all’efficienza energetica dei manufatti.
Per quanto riguarda il contesto, come si è detto il Complesso Degli Archi affaccia su una strada senza sbocco e di scarsa qualità ambientale (complici anche le rovine belliche ancora presenti); sul lato opposto al manufatto affacciano i retri degli edifici che prospettano su via Frugoni e l’edificio ricostruito sul lotto bombardato, ad angolo con via XX Settembre, è architettonicamente poco significativo ed in stato di scarsa manutenzione.
In quel frammento di tessuto è tutta la scena urbana ad essere di scarso valore: quando il mobilificio che occupava i primi sette archi era ancora aperto, l’ingresso agli spazi commerciali avveniva dal secondo arco; dunque il resto della strada sul quale il negozio prospettava è sempre stato utilizzato come parcheggio e scarsamente vissuto.
Pedonalmente, è molto più interessante raggiungere via XX Settembre, da Carignano, attraverso via Innocenzo Frugoni che non da via Degli Archi. Sempre ai fini valutativi, tuttavia, è importante sottolineare che data la contiguità con aree ed asset di importanza strategica per la città, la location può essere senza troppa difficoltà reintrodotta nei circuiti vitali del centro urbano, essendo dotata di un certo valore intrinseco determinato dalla posizione. Le migliori opportunità di valorizzazione, dunque, possono essere concretizzate solo attraverso un progetto d’area che trascenda i meri confini catastali del Complesso Degli Archi.
I costi di demolizione
Come si accennava poc’anzi, qualsiasi trasformazione del Complesso passa per una demolizione totale dello stato attuale, facciate e solai, fatta eccezione per l’arco contraddistinto dal civico 13 rosso, che non è stato modificato ed è ancora costituito dalla struttura interna originaria, e di conseguenza dovrà essere recuperato.
Il volume complessivo da demolire, calcolato vuoto per pieno, è pari a 10.500 mc. Si può ipotizzare una demolizione manuale delle solette del civico 3 rosso per consentire ad un piccolo mezzo meccanico di entrare per procedere alla demolizione degli archi fino all’11 rosso, asportando con macchine operatrici dotate di pinza prima le solette e in ultimo i prospetti, per proteggere per quanto possibile il contesto circostante dai disagi generati dal cantiere. La medesima operazione può essere pensata anche per gli archi contraddistinti dai civici 15 e 17 rosso, mentre per il numero 13, come si diceva poc’anzi, si può ipotizzare un progetto di recupero. Sono stati valutati costi di demolizione, trasporto e conferimento in discarica, compreso il noleggio de ponteggi, pari a 694.000 euro.
I costi di demolizione non dovrebbero essere soggetti a particolari imprevisti di natura strutturale, in quanto dalla documentazione grafica esaminata e dai sopralluoghi effettuati sembra che tutte le solette di nuova costruzione non siano appoggiate sulla muratura esistente, e sembrano essere strutturalmente indipendenti. In via del tutto teorica, dunque, la demolizione dovrebbe consistere in una asportazione dei manufatti del novecento per riportare a vista l’infrastruttura nella sua originaria spazialità, con poche o nulle interferenze.
Tuttavia, data la dimensione complessiva della demolizione e considerate le difficoltà operative derivanti dall’esiguo spazio a disposizione non è da escludere l’insorgenza di complicazioni di varia natura; dunque si può valutare prudenzialmente un’incidenza del sette per cento degli imprevisti in corso d’opera. Il costo complessivo delle opere di demolizione, compresi gli imprevisti, ammonta a circa 750.000 euro, arrotondati per leggero eccesso.
A questo importo deve essere aggiunta una somma cautelativa arrotondabile a circa 25.000 euro per la pulitura, con strumentazioni adeguate, delle pareti e delle volte riportate alla luce. Considerato che la Superficie Agibile (S.A.) dello stato di fatto è pari a 2.175 mq, l’incidenza al metro quadrato dei costi di demolizione e smaltimento è pari a 356 euro.
Il Complesso Degli Archi: matrice S.W.O.T. (forza, debolezza, rischi e opportunità)
Data la singolarità del manufatto architettonico, anche in relazione alle ancora evidenti difficoltà del mercato immobiliare italiano, si ritiene opportuno confrontare gli elementi principali di valutazione all’interno di una griglia S.W.O.T., operazione utile anche al fine di comprendere eventuali sfaccettature di mercato che può essere difficile cogliere trattando il Complesso Degli Archi come un asset di tipo tradizionale. E’ un rischio rilevante, in quanto dimensione e centralità, avulse dalla particolarità del manufatto, potrebbero condurre a valutazioni non conformi alla situazione di mercato. Riponendo anche la dovuta attenzione anche nei confronti del rischio di sottostimare un bene dalle indubbie potenzialità di trasformazione.
Il Complesso Degli Archi ed il tessuto urbano circostante
Prima di procedere, è bene fare alcune riflessioni sul tessuto urbano attorno a via degli Archi che risulta essere assai composito, e per molti versi interessante nella sua eterogeneità. Intanto, il rapporto con la parte più squisitamente residenziale di Carignano è difficile a causa della particolare situazione topografica: tra via Degli Archi e corso Andrea Podestà vi sono oltre dieci metri di dislivello.
A piedi, si può raggiungere la città alta attraverso via Innocenzo Frugoni o salita Salvatore Viale, oppure utilizzando l’ascensore pubblico che si attesta proprio alla fine di via Degli Archi, dopo la scalinata di collegamento con via XX Settembre. Dal punto di vista del disegno urbano, i due accessi alla via sono poco visibili e di non facile lettura, elemento sicuramente condizionante in sede di valutazione e scelta. In auto, è possibile raggiungere via Mura Di Santa Chiara oppure via Maragliano da via Degli Archi attraverso via Frugoni.
Il Complesso Degli Archi dunque è quasi totalmente rivolto verso il tessuto che ruota attorno a via XX Settembre ed al quadrilatero, che ha proprio in via Innocenzo Frugoni la sua naturale conclusione. Il tessuto funzionale in questa zona è assai composito; i piani terra di via XX Settembre sono quasi interamente dedicati al commercio, anche se negli anni recenti si è verificata qualche chiusura di insegne storiche a causa della crisi di mercato, mentre i piani alti degli edifici affacciati sulla via, tutti di qualità architettonica pregevole, hanno un uso misto terziario residenziale con una prevalenza di circa il settanta percento di uffici e aziende rispetto alla residenza.
Non lontano dalla location vi è la presenza importante del Mercato Orientale, che costituisce un elemento di saldatura tra la zona di piazza Colombo, San Vincenzo ed il quadrilatero, al di là di via XX Settembre; poco lontano, sull’altro lato di via XX Settembre ed affacciato su via Ugo Foscolo, vi è uno degli ingressi della facoltà di Scienze Della Formazione, che ha la sede principale nel palazzo ex Eridania affacciato su corso Andrea Podestà. Il quadrilatero, che si sviluppa a sud del Complesso Degli Archi, è costituito da un tessuto commerciale ricco e vivo, caratterizzato da un’offerta merceologica molto articolata, e può contare sull’asse portante di via Cesarea, una delle poche vie pedonali del centro urbano, se si escludono la città antica e via San Vincenzo.
Sul quadrilatero insistono manufatti architettonici di assoluto pregio, sia per quanto riguarda l’architettura realizzata tra otto e novecento che per gli episodi di architettura del dopoguerra. Anche qui vi è una distribuzione assai variegata delle funzioni, con i piani terra quasi interamente commerciali e gli altri con funzioni miste, con una leggera prevalenza della residenza verso la conclusione dell’isolato, lungo via Ippolito D’Aste e via Malta.
La zona è molto ben servita dal servizio pubblico, dato che lungo la via XX Settembre passano numerose linee di autobus, ed è molto vicina alla stazione ferroviaria di Genova Brignole, raggiungibile a piedi in una dozzina di minuti. Più problematica la situazione dei parcheggi, che può contare solo sui due grossi polmoni del Parco Serra (all’inizio di via Galata) e piazza Della Vittoria. A piedi, dalla location si giunge in pochi minuti in piazza De Ferrari, Piccapietra, ed il Centro Storico. Dall’autostrada, la via più breve per raggiungere via Degli Archi è attraverso la Strada Sopraelevata (uscendo al casello di Genova Ovest) e corso Aurelio Saffi, via Corsica e via Frugoni. L’arrivo da Genova Est è più difficoltoso. A livello di servizi pubblici, giova ricordare che l’ospedale Galliera è sito non lontano da via Degli Archi.
Il mercato immobiliare in via XX Settembre e il Quadrilatero
Come in tutti i centri urbani, il mercato immobiliare nella zona presa in esame presenta forti oscillazioni del valore al metro quadrato in un’area relativamente ristretta. Non tanto per il mercato residenziale e quello del terziario, quanto per quello commerciale. Come spesso accade, l’apertura o la chiusura di una cosiddetta ancora (insegna di forte pregio ed attrazione commerciale) determina l’innalzamento o il decadimento dei prezzi di vendita e locazione nelle aree immediatamente adiacenti. Inoltre nell’are presa in esame si trovano manufatti architettonici di pregio ma anche di qualità architettonica mediocre, caratteristica, quest’ultima, che pesa più che altro sul mercato terziario e residenziale. Rispetto ad altre città più vive dal punto di vista immobiliare, il problema del centro di Genova è che lo stock di oggetti in vendita o locazione risulta essere davvero obsoleto, poco manutenuto ed energeticamente poco efficiente.
Molto spesso i prezzi al metro quadrato non tengono nella dovuta considerazione queste problematiche, e così nel pieno centro di Genova si ha uno stock di invenduto o sfitto davvero elevato, complice anche la crisi del terziario che a Genova ha colpito assai duramente. Questa condizione conduce ad una duplice considerazione: da un lato, si opera in un tessuto poco agile, con molto invenduto, ed in presenza di manufatti (anche interi piani o più piani di edifici) più facili da recuperare. Dall’altro, l’efficienza del prodotto immobiliare che si può raggiungere con il nuovo non è raggiungibile operando nel campo della ristrutturazione. Questa è una chiave di lettura importante per il futuro del Complesso Degli Archi; è vero che ci troviamo in presenza di una assoluta singolarità, ma è anche vero che è anche l’unica (e forse l’ultima) occasione di costruire ex novo nel pieno centro della città; indubbiamente, questo aspetto ha un peso rilevante in sede di valutazione.